Ostseeimmobilien

Seit dem EU-Beitritt Polens gibt es immer mehr Deutsche, die sich für den Erwerb eines Grundstückes, eines Hauses oder einer Wohnung in Polen interessieren. Von besonderem Interesses sind vor allem Wohnungen / Häuser an der Ostsee, in den Masuren und in den polnischen Großstädten. Die Gründe für den Erwerb einer Immobilie in Polen sind unterschiedlich gelagert:

Für Einige stellt die Immobilie in Polen eine finanzielle Investition dar. Denn polnischen Immobilien sind im Vergleich zu Immobilien in Deutschland immer noch bezahlbar, nehmen aber zugleich Jahr an Jahr am Wert zu. Von Interesse für ausländische Investoren sind vor allem Wohnungen in Großstädten wie Warschau (Warszawa), Krakau (Krakow), Danzig (Gdansk), Breslau (Wroclaw) oder Posen (Poznan). Andere Deutsche wiederum erwerben eine Immobilie zu Erholungszwecken, verbunden mit dem Investmentgedanken, d.h. sie nutzen die Immobilie selber 2-4 Wochen im Jahr und in der übrigen Zeit wird sie als Ferienwohnung vermietet. Hierbei erfreuen sich Wohnungen in den Ostseebädern, im Ermland, in den Masuren und zunehmend auch in der polnischen Tatra oder in den Beskiden unter deutschen Staatsbürgern großer Beliebtheit. Es gibt aber auch viele deutsche Staatsbürger, die ihren Wohnsitz von Deutschland nach Polen ganz verlegen – Deutsche sind dabei in Polen die zweitstärkste Einwanderungsgruppe.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen in Bezug auf den Erwerb eines Hauses / einer Wohnung / eines Grundstücks in Polen gestalten sich folgendermaßen :

Deutsche/Österreicher/Schweizer dürfen Immobilien in Polen grundsätzlich unbeschränkt erwerben, d.h. die vom Innenminister zu erteilende Immobiliengenehmigung für Ausländer, die es noch vor ein paar Jahren gab, muss heute nicht mehr erlangt werden. Gewisse Ausnahmen gelten allerdings für landwirtschaftliche Grundstücke, deren Fläche mindestens 0,3 ha beträgt. Denn der Erwerb von solchen landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen unterliegt Einschränkungen – diese gelten jedoch gleichermaßen sowohl für Polen als auch für Ausländer. Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen in Polen nämlich nur Landwirte erwerben. Ob ein Grundstück landwirtschaftlichen Charakter hat, muss mittels Einsicht in den aktuellen Flächennutzungsplan und mittels Nachfragen bei der Gemeinde geklärt werden.

Sonstige Immobilien Polen dürfen von EU-Bürgern einschränkungslos gekauft werden. Vor dem Erwerb sollte man allerdings die Rechtslage der Immobilie genau prüfen. Es muss nämlich geklärt werden, ob das gewünschte Grundstück nicht mit Rechten Dritter belastet ist, insbesondere ob es Hypotheken (Grundschulden gibt es in Polen nicht) gibt oder ein Vermerk über laufende Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer eingetragen ist. Das ist deshalb von besonderer Bedeutung, weil Rechte Dritter, inklusive Vermerke über Zwangsvollstreckung, an den Käufer übergehen. Das bedeutet, dass der Käufer sämtliche auf der Immobilie lastenden Schulden, inklusive Schulden aus einer Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer, gegen sich gelten lassen muss. Daher ist eine genaue Überprüfung der Rechtslage der Immobilie vor deren Erwerb enorm wichtig.

Was den Erwerbsvorgang anbelangt, muss dieser zwingend notariell beurkundet werden. Zur wirksamen Eigentumsübertragung ist dabei – anders als im deutschen Recht, in dem auch die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist – nur der notarielle Kaufvertrag erforderlich. Mit dem Abschluss des Kaufvertrages geht das Eigentum an der Immobilie automatisch an den Erwerber über.

Sollten vor dem Abschluss des Kaufvertrages weitere Erkundigungen über das Grundstück eingeholt werden oder sollte der Verkäufer vor dem Abschluss des Kaufvertrages bestimmte Bedingungen erfüllen, wird in Polen in der Praxis ein Vorvertrag abgeschlossen. Mittels des Vorvertrages sichert sich der potentielle Käufer, dass der Verkäufer die Immobilie an einen Dritten nicht veräußert. Hierzu wird mit dem Vorvertrag von dem Kaufinteressenten das sog. Draufgeld gezahlt. Sollte der Verkäufer „abspringen" und den Hauptvertrag nicht abschließen wollen, muss er das Draufgeld in doppelter Höhe zurückzahlen. Neben dem Draufgeld wird in dem Vorvertrag der Termin des Abschlusses des versprochenen Hauptvertrages und der Preis für die Immobilie bestimmt. Sobald die von den Parteien in dem Vorvertrag genannten Bedingungen erfüllt sind, wird der endgültige Kaufvertrag geschlossen.

Nach dem Abschluss des Kaufvertrages muss der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Sollten Sie Fragen zum Erwerb einer Immobilie in Polen haben, stehe ich Ihnen jederzeit gern zur Verfügung. Meine Kanzlei hat sich auf die Betreuung des deutsch-polnischen Rechtsverkehrs spezialisiert und wir bearbeiten seit über 20 Jahre ausschließlich solche deutsch-polnische Angelegenheiten.